駐車場の賃貸料に消費税はかかる？

駐車場関連の支払いと消費税の関係は複雑です。

地主が更地を貸し付け、借主が駐車場として使っても、その土地の賃料に消費税はかかりません。
ところが、地主が駐車場として整備して土地を貸し付けると、借主が支払う賃料には消費税が課せられます。

さらに土地のみの貸付けであっても、貸付け期間が1カ月未満の場合、課税されます。

経理担当者は、駐車場の状態、駐車場の借り方、駐車場の貸し方によって消費税の税区分がどう変わるかを覚えておく必要があります。
そしてただ暗記するのではなく、「消費税の理屈」を頭に入れておくと、応用がきくようになります。

本稿では、駐車場のシチュエーションごとの課税・非課税・不課税を紹介するとともに、どのような理屈で税区分が決まってくるのかを解説します。

1．土地の貸付けは非課税、駐車場の貸付けは課税の理屈

土地と消費税の関係では、「土地の貸付けは非課税」が原則となります。
「駐車場の貸付け」は土地の貸付けの例外として課税されることになります。

土地の貸付けが非課税になるのは、土地は利用しても価値が減少しないからです。消費されないので消費税がかからないわけです。

土地の賃貸借は、対価が非課税とされているお金の貸し借りと似ています。お金の貸し借りは利子が発生することで商取引になっていますが消費税がかかりません。土地の貸し借りにも賃料が発生するので商取引になりますが、消費税はかかりません。
更地のみを借りてそこに自動車を置いても非課税です。

一方で、駐車場、野球場やプール、テニスコートなどの貸付けに課税されるのは、駐車場などの施設利用がメインで、土地の借入れは施設の借入れに付随しているものにすぎないとみなされるからです。

貸付け期間が1ヶ月未満の場合も、土地の貸付けというよりも物品の貸付けやサービス提供に類似する取引とみなされるため課税されます。

2．駐車場の課税判定フロー

駐車場として使う土地を借りて賃料を支払っている場合でも、その土地にフェンスも囲いもなく、アスファルトも敷かれてなく、区画も決められていなければ、非課税になります。駐車場の体（てい）をなしていないからです。

それでは以下のフローにしたがって、どのような場合に駐車場料金が課税または非課税になるのかみていきましょう。

 

駐車場の課税判定フローチャート

判定① 貸付け期間が1カ月未満	→ Yes	課税
↓　No
判定② 砂利やアスファルト舗装で地面の整備をしている、 フェンスで囲われている、区画がある、 建物などがある？	→ Yes
↓　No
判定③ 車両の管理をしている？	→ Yes
↓　No
非課税

更地でも、観光地などでよくみられる青空駐車場のように、１カ月未満の利用であれば課税されます。

3．賃貸マンションの駐車場が非課税となるケース

経理担当者を悩ませるのは、駐車場は課税されるはずなのに、特定の条件下では駐車場料金に消費税がかからないことがある、という例外です。

敷地内の駐車場の場合、次の条件がすべてそろうと、非課税です。

• 賃貸マンションやアパートの駐車場の代金が家賃に含まれている
• 「駐車場代」という名目で使用料を徴収されていない
• 入居者全員分の駐車場がある
• 車を保有していない人にも同じ額の家賃が採用されている

このケースでは、駐車場の利用を含む家賃となっているので、「家賃は非課税」のルールが適用されます。その家賃のなかに駐車場代の要素が含まれていても、非課税です。

同じことは分譲マンションでも起きます。分譲マンションの入居者（オーナー）は、管理費や共益費を毎月支払っています。もし駐車場の利用料が管理費や共益費のなかに含まれていて、車を保有せず駐車場を使っていない入居者にも同額の管理費や共益費が請求されている場合、管理費や共益費に含まれている「駐車場利用料の分の金額」には課税されません。
管理費や共益費にも課税されません。
なぜなら管理費も共益費も「駐車場利用料の分の金額」も「家賃のようなもの」だからです。ここでも「家賃は非課税」のルールが適用されます。

しかし分譲マンションの駐車場が、駐車場の利用者のみに「駐車場代」という名目で徴収されると課税されます。

また、敷地の外にある駐車場は、非課税になりません。道路を挟んで別の敷地に入居者全員分の駐車場があったとしても非課税になりません。

4．コインパーキングは「誰が駐車場にしているか」で税区分が変わる

コインパーキングで使う土地の賃料の消費税区分の変化はとてもユニークです。次のようになります。

• アスファルトや機器を業者が整備：土地の賃料は非課税
• アスファルトや機器を地主が整備：土地の賃料は課税

コインパーキングの経営形態は、業者が地主から土地を借りてコインパーキングを運営します。業者が地主から更地を借りた後に、アスファルトを敷いたり機器を置いたりすれば、業者は「土地のみを借りているだけ」なので、土地の賃料は非課税です。

一方で、地主がアスファルトを敷いたり機器を置いたりしてから、業者に貸せば、業者は「駐車場という施設を借りている」ことになるので、土地の賃料は課税です。

5．駐車場を借りるときの初期費用は税区分が混合している

駐車場を借りるとき、初期費用がかかります。初期費用には礼金、保証金、敷金があります。

礼金は借主（支払者）に返還されないので課税されます。返還されないお金は駐車場代の割増し料金のような性質を帯びるので「駐車場代金は課税」のルールが適用されます。

一方で、保証金と敷金は解約時に借主に返還されるので、不課税になります。非課税ではなく不課税です。

非課税とは、本来課税されるべき取引について政策的に課税対象としない処置のことをいいます。
不課税とは、課税されるべきではない取引のことです。敷金や保証金は、駐車場の借主が駐車場のオーナーにお金を預けているだけなので、事業性も対価関係もなく、消費税を課税する根拠がないのです。

まとめ

上記の説明を表でまとめます。

内容	課税区分
土地のみの賃料	非課税
１カ月未満の土地の貸付け	課税
駐車場にして土地を貸すときの賃料	課税
アスファルト舗装も区画もない、 外見上は更地の駐車場の賃料	非課税
賃貸住宅の駐車場料金が家賃に含まれている	非課税
賃貸住宅の駐車場料金が家賃とは別に請求される	課税
分譲マンションの駐車場料金が管理費に含まれている	非課税
分譲マンションの駐車場料金が管理費とは別に請求される	課税
コインパーキングの土地の賃料（業者が整備）	非課税
コインパーキングの土地の賃料（地主が整備）	課税
駐車場の初期費用－礼金	課税
駐車場の初期費用－保証金と敷金	不課税

課税・非課税・不課税は、設備や施設が設置されているか、家賃のような賃料といえるか、などによって判断します。

駐車場の貸付は、駐車場内で事故がおきた場合、オーナー側にも責任が問われ支払いを求めらることもあるので、駐車場内の事故に関しても注意が必要です。

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