固定資産税のシミュレーション｜マンション・戸建ての税額は？

住宅やマンションの購入では、家の価格だけでなく固定資産税も気になるポイントではないでしょうか。この記事では固定資産税の計算方法を解説し、実際にモデルケースを使って税金の金額をシミュレーションします。

1．固定資産税の計算方法

具体的なシミュレーションをお見せする前に、固定資産税の計算の基礎を簡単にお伝えします。大まかな計算方法については理解しているという方は飛ばして2章をご覧ください。

固定資産税の計算には様々な細かい要素がありますが、大まかにいうと以下の計算式で求めることができます。

課税標準額

その年の1/1時点における土地や建物の価値のことで、市区町村長が定めます。建物であれば経年劣化、土地であれば地価の推移などが加味されて、3年に一度見直しが行われます（評価替え）。

税率

固定資産税の標準税率は1.4％ですが、条例によって1.4%を超える税率を設定している市区町村も存在します。

固定資産税の詳細な計算方法につきましては下記の記事で解説していますので、ぜひ併せてご覧ください。

また、固定資産税には条件を満たすことで税額を引き下げることができる「軽減措置」も存在します。どのような軽減措置があるのか、どういう条件で利用可能かについては以下の記事で詳しく解説しています。

2．一戸建ての固定資産税シミュレーション

それではこれから、いくつかのケースにおける2020年に支払うべき固定資産税の金額をシミュレーションしてみます。なお、この記事でシミュレーションする固定資産は全て東京都23区内にあるものとします。

まずは一戸建ての固定資産税をシミュレーションしてみましょう。

モデルケースの条件

• 2019年12月に土地付きの新築一戸建てを5,000万円で購入（内訳：土地2,400万円、建物2,600万円）
• 認定長期優良住宅に該当する
• 土地の面積は100平米、建物の延べ床面積は120平米
• 固定資産税の税率は1.4%とする

土地にかかる固定資産税の計算

まず、土地にかかる固定資産税額を計算します。

• ① 土地の課税標準額を算定します。200平米までの住宅用土地の課税標準額は通常の6分の1になるため、このケースの課税標準額は2,400万円に6分の1を乗じた400万円です
• ② 課税標準額（400万円）に税率（1.4%）を乗じます
• ③ 土地の固定資産税額は56,000円と計算できます

建物にかかる固定資産税の計算

次に、建物にかかる固定資産税額を計算します。

• ① 建物の課税標準額を算定します。このケースの課税標準額は建築価格である2,600万円に経年減点補正率0.8を乗じた2,080万円です
• ② 課税標準額（2,080万円）に税率（1.4%）を乗じます
• ③ 特例の適用を受ける前の固定資産税額は291,200円です
• ④ 床面積が120平米までの部分について税額軽減の特例の適用を受けることができるところ、このケースの建物の床面積は100平米なので、建物の全部につき特例の適用を受けることができます
• ⑤ 特例の適用を受けた後の建物の固定資産税額は145,600円です

モデルケースの一戸建てにかかる固定資産税

以上より、この一戸建てのモデルケースにおける2020年の固定資産税額は201,600円と計算できました。

3．マンションの固定資産税のシミュレーション

つづいてはマンションの固定資産税についてシミュレーションします。

モデルケースの条件

• 2018年に建設された5階建てマンションの一部屋を2019年12月に5,000万円で購入（内訳：建物3,800万円、土地1,200万円）
• 建物の専有面積は100平米、土地の総面積は500平米、持分20分の1
• 固定資産税の税率は1.4%とする

土地の固定資産税の計算

まず、土地にかかる固定資産税額を計算します。

• ① 土地の課税標準額を算定します。200平米までの住宅用土地の課税標準額は通常の6分の1になるため、このケースの課税標準額は1,200万円に6分の1を乗じた200万円です
• ② 課税標準額（200万円）に税率（1.4%）を乗じます
• ③ 土地の固定資産税額は28,000円と計算できます

建物にかかる固定資産税の計算

次に、建物にかかる固定資産税額を計算します。

• ① 建物の課税標準額を算定します。このマンションの新築時の課税標準額は建築価格である3,800万円に経年減点補正率0.8を乗じた3,040万円です
• ② この課税標準額は3年に一度評価替えされます。前の基準年度は2018年、次の基準年度は2021年ですから、2019年における課税標準額は変わらず3,040万円です
• ③ 課税標準額（3,040万円）に税率（1.4%）を乗じます
• ④ 特例の適用を受ける前の固定資産税額は425,600円です
• ⑤ このマンションは中古で取得しましたが、新築後5年以内なので、床面積が120平米までの部分について税額軽減の特例の適用を受けることができます。このケースの建物の床面積は100平米なので、建物の全部につき特例の適用を受けることができます
• ⑥ 特例の適用を受けた後の建物の固定資産税額は212,800円です

モデルケースの一戸建てにかかる固定資産税

以上より、このマンションのモデルケースにおける2020年の固定資産税額は240,800円と計算できました。

4．償却資産の固定資産税シミュレーション

最後に、賃貸マンションを借りて事業をしている場合の固定資産税について計算してみましょう。

モデルケースの条件

• 賃貸マンションに居住している
• 駅前のビルの一室を借りて歯科医院を経営している
• 歯科医院の備品として歯科診療用チェアユニット（価格400万円、法定耐用年数7年）を2019年12月に2セット購入した
• 歯科診療用チェアユニット以外に償却資産はない
• 固定資産税の税率は1.4%とする

住宅と医院の固定資産税

まず、このモデルケースでは自己の所有する住宅ではなく賃貸マンションに居住しているため、住宅にかかる固定資産税額は0円です。また、歯科医院も自己所有ではなく賃借しているものですからこれにかかる固定資産税額も0円です。

償却資産の固定資産税

次に、歯科診療用チェアユニットについて検討します。償却資産の課税標準額は、その資産の取得価格に一定の率を乗じた金額です。

東京都主税局のホームページにある減価残存率表によれば、耐用年数7年で前年中に取得したものの減価残存率は0.860ですから、400万円に0.86を乗じた344万円が歯科診療用チェアユニット1セットの課税標準額であると計算できます。

ユニットは2セットあるため、344万円に2を乗じた688万円が2021年における固定資産税の課税標準額です。そして、688万円に固定資産税率である1.4%を乗じると96,320円となり、税額は100円未満切り捨てですから、このケースにおける固定資産税額は96,300円と計算できます。

最後に

いかがでしたでしょうか。この記事では、固定資産税がいくらかかるのかをモデルケースを使ってシミュレーションしました。

ここまでお伝えした通り、固定資産税は毎年まとまった額の支払いが発生します。キャッシュレス決済のポイント還元も効果がでやすいため、現金や口座振替で固定資産税を支払っている方は、支払い方法についてもご自分に合ったものを検討されることをおすすめします。

固定資産税のお得な支払い方法

• 固定資産税をnanacoで支払う方法とメリット（0.5％還元）
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