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固定資産税のシミュレーション｜マンション・戸建ての税額は？

[公開日] 2021年4月13日

[更新日] 2023年4月27日

住宅やマンションの購入では、家の価格だけでなく固定資産税も気になるポイントではないでしょうか。この記事では固定資産税の計算方法を解説し、実際にモデルケースを使って税金の金額をシミュレーションします。

1．固定資産税の計算方法

具体的なシミュレーションをお見せする前に、固定資産税の計算の基礎を簡単にお伝えします。大まかな計算方法については理解しているという方は飛ばして2章をご覧ください。

固定資産税の計算には様々な細かい要素がありますが、大まかにいうと以下の計算式で求めることができます。

[課税標準額（自治体による土地や建物の査定額）]×[税率（標準は1.4％）]

その年の1/1時点における土地や建物の価値のことで、市区町村長が定めます。建物であれば経年劣化、土地であれば地価の推移などが加味されて、3年に一度見直しが行われます（評価替え）。

固定資産税の標準税率は1.4％ですが、条例によって1.4%を超える税率を設定している市区町村も存在します。

固定資産税の詳細な計算方法につきましては下記の記事で解説していますので、ぜひ併せてご覧ください。

土地や建物といった不動産を所有していると、毎年「固定資産税」の支払いが必要になります。この記事では固定資産税の計算方…[続きを読む]

また、固定資産税には条件を満たすことで税額を引き下げることができる「軽減措置」も存在します。どのような軽減措置があるのか、どういう条件で利用可能かについては以下の記事で詳しく解説しています。

この記事では固定資産税が減額される条件、固定資産税の軽減措置についてわかりやすく解説します。[続きを読む]

それではこれから、いくつかのケースにおける2020年に支払うべき固定資産税の金額をシミュレーションしてみます。なお、この記事でシミュレーションする固定資産は全て東京都23区内にあるものとします。

まずは一戸建ての固定資産税をシミュレーションしてみましょう。

まず、土地にかかる固定資産税額を計算します。

① 土地の課税標準額を算定します。200平米までの住宅用土地の課税標準額は通常の6分の1になるため、このケースの課税標準額は2,400万円に6分の1を乗じた400万円です
② 課税標準額（400万円）に税率（1.4%）を乗じます
③ 土地の固定資産税額は56,000円と計算できます

次に、建物にかかる固定資産税額を計算します。

① 建物の課税標準額を算定します。このケースの課税標準額は建築価格である2,600万円に経年減点補正率0.8を乗じた2,080万円です
② 課税標準額（2,080万円）に税率（1.4%）を乗じます
③ 特例の適用を受ける前の固定資産税額は291,200円です
④ 床面積が120平米までの部分について税額軽減の特例の適用を受けることができるところ、このケースの建物の床面積は100平米なので、建物の全部につき特例の適用を受けることができます
⑤ 特例の適用を受けた後の建物の固定資産税額は145,600円です

以上より、この一戸建てのモデルケースにおける2020年の固定資産税額は201,600円と計算できました。

つづいてはマンションの固定資産税についてシミュレーションします。

まず、土地にかかる固定資産税額を計算します。

① 土地の課税標準額を算定します。200平米までの住宅用土地の課税標準額は通常の6分の1になるため、このケースの課税標準額は1,200万円に6分の1を乗じた200万円です
② 課税標準額（200万円）に税率（1.4%）を乗じます
③ 土地の固定資産税額は28,000円と計算できます

次に、建物にかかる固定資産税額を計算します。

① 建物の課税標準額を算定します。このマンションの新築時の課税標準額は建築価格である3,800万円に経年減点補正率0.8を乗じた3,040万円です
② この課税標準額は3年に一度評価替えされます。前の基準年度は2018年、次の基準年度は2021年ですから、2019年における課税標準額は変わらず3,040万円です
③ 課税標準額（3,040万円）に税率（1.4%）を乗じます
④ 特例の適用を受ける前の固定資産税額は425,600円です
⑤ このマンションは中古で取得しましたが、新築後5年以内なので、床面積が120平米までの部分について税額軽減の特例の適用を受けることができます。このケースの建物の床面積は100平米なので、建物の全部につき特例の適用を受けることができます
⑥ 特例の適用を受けた後の建物の固定資産税額は212,800円です