基礎知識シリーズ：固定資産税とは？不動産を所有している人にかかる税金

マイホームを持っていたり、不動産経営をしている方なら「固定資産税」は身近なモノでしょう。毎年決まった時期に市役所から納付書が送付されてくるため、深く考えずに納付していると言う方も多いかもしれません。

この記事では「固定資産税とは何か？」という概要から計算方法までわかりやすく解説します。

1．固定資産税とは

1-1．固定資産税ってどんな税金？

固定資産税とは、その名の通り「固定資産」に課税される税金です。ここで言う固定資産とは、土地と建物、償却資産を指します。

土地と建物が課税されることは広く知られていますが、固定資産税は「償却資産」にも課税されます。

償却資産とは、事業に使用される機械や器具備品、建物付属設備のことを言います。

家庭用の器具備品などは償却資産に該当せず、固定資産税が課税されることはありません。

なお、税金というと「国に払うもの」と考えられがちですが、固定資産税は市町村に支払う地方税です。（東京23区のみ市町村ではなく東京都が課税を行います。）

1-2．対象者は？

固定資産税を納めないといけない人（納税義務者）は、毎年1月1日に土地・建物を所有している人です。

例えば、自宅用の住宅を所有している人、投資用のマンションを所有している人です。

また、法人として土地を所有している人なども含まれます。

法人や個人事業主の方に関しては、土地・建物と併せて、パソコン、コピー機、ルームエアコン、看板などの償却資産が対象となります。

所有者の判定は土地の登記簿謄本、建物の登記簿謄本、償却資産税台帳に登録されている人、又は法人になります。

年中※に固定資産の売却や贈与を行い、所有者の変更があった場合でも1月1日現在に謄本、又は台帳に登録されている人や法人に納税義務が発生します。

例えば、1月2日に土地を売却したとしても1月1日に登録されている所有者に納税義務が発生することになります。

ただし、慣習では売り主と買い主の間で不動産の引き渡し日を基準として日割り計算を行い、買い主負担分を売買価格に加えます。（契約によっても変わってきますので、売買契約書に固定資産税の負担についての項目をチェックするといいでしょう。）

建物を新築した場合についても同様に、1月1日の所有者で誰に固定資産税が課税されるかどうか判定されます。つまり、1月2日以降に建物を新築し登記すると最初の1年分の固定資産税は課税されません。

※2019年に取得した場合は2020年1月時点で所有していた場合

1-3．いつからかかる？

固定資産税は毎年1月1日の所有者に課税されますが、固定資産税の納付書が届くのは毎年4月～5月頃になります。

固定資産税の納付書は、「固定資産税納税通知書」の中に4枚綴られています。

通常は、年4回（6月・9月・12月・2月）の分割払いになります。分割払いではなく一括払いで納付することもできますが、一括払いにしたからといって割引があるわけではありません。そのため、一括で支払うことが難しい方は分割で支払うとよいでしょう。

支払方法は、銀行や郵便局だけではなく、コンビニでも支払うことが可能です。口座振替の手続きを行っておけば自動引落にすることもできます。

納付書で納付を行う場合は、納付期限を忘れてしまい延滞金が発生することもあるため、自動引落にすることをおすすめします。

1-4．固定資産税の占める税収と割合

固定資産税は地方の財源にとって、とても重要な税収（基幹税目）です。

全国の市町村の税収のうち約41％が固定資産税による税収であり、住民税の税収の35％を大きく上回っています。

固定資産税の占める地方税収の割合は地方都市の方が高くなる傾向にあり、町や村では税収の約50％が固定資産税の税収になっています。つまり、固定資産税の税収は地方財源に必要不可欠な税金です。

2．固定資産税のあれこれ

2-1．どれくらいかかるの？

固定資産税は、所有する建物や土地（法人の場合は償却資産）の評価額×1.4％で求めることができます。

固定資産税の税率は地方税法で標準税率1.4％と定められています。

しかし、地方によっては財政難などを理由に高い税率にしている自治体もあります。所有する土地や建物の評価額に税率1.4％を乗じて固定資産税の計算が行われます。

この計算の基礎になる評価額を「固定資産税の課税標準額」と言い、課税標準額は「固定資産税評価額」から住宅用地に対する特例措置や負担調整措置などによる減額を行うことで算出されます。

2-2．固定資産税評価額とは？

固定資産税評価額とは、固定資産税を算出する基礎になる土地や建物の評価額のことです。

簡単に説明すると先程説明した、所有する建物や土地の評価のことです。

固定資産税評価額は、3年毎に評価替えが行われ、次回の評価替えは2021年に行われる予定です。

では、この固定資産税評価額はどのように算定されるのでしょうか。計算方法を簡単にご紹介します。

建物と土地の評価額は別で計算されるため、以下でそれぞれの計算方法についてみていきたいと思います。

2-3．都市計画税とは？

都市計画税とは、都市計画事業又は土地区画整理事業に充てることを目的として課税される目的税です。

そのため、都市計画事業等が計画されている「市街化区域」内に土地建物を保有している人のみに課税されます。都市計画税の計算方法は固定資産税と同様の方法で行われ、固定資産税の課税標準額に都市計画税率を乗じて算出します。

都市計画税率は自治体によって異なりますが、0.3％が上限になっています。

実際には多くの自治体が上限を0.3％に設定しています。算出された都市計画税は固定資産税と同じ納付書で納付を行うため、都市計画税と知らずに納付されている方も多くいらっしゃいます。

2-4．固定資産税が高くなるケースは？

固定資産税の算出に使われる固定資産税評価額は、対象になる不動産がある地方自治体が決定します。（東京23区は東京都）固定資産税評価額は3年に一度改定されることになっていますが、急激に固定資産税が増加することがあります。ここでは、その原因をご紹介します。

建物を新築して3年ないし5年経過した場合

新築の建物の固定資産税には、減額制度があります。

この減額制度は令和4年3月31日までに新築された住宅に対して適用され、戸建て住宅の場合は3年間、マンション等（3階建て以上の耐火・準耐火建築物）の場合は5年間の固定資産税が1/2になります。

この期間経過後は、減額措置が終了するため通常の固定資産税を負担しなければなりません。

土地の使用用途を変更した場合

住宅用地に使用されている土地の固定遺産税は特例措置により、最大で1/6まで減税されます。

住宅用地に使用していた土地を更地に変更したり、駐車場用地に変更したりすると特例措置の対象にはならないため、通常の土地にかかる固定資産税を負担しなければなりません。

空き家を放置している場合

空き家になった家屋をそのまま放置しておくと、特定空き家等に認定され住宅用地の特例が使えなくなります。そのため、土地の固定資産税が増加することになります。

家屋部分の評価額が高くなった場合

こちらは新築で住居を購入したケースや、リフォームによって発生するケースです。具体的には外壁に利用されている資材やシステムキッチン、床暖房などの設備によって家屋の評価額が高くなった場合も固定資産税が増加する要因となります。

2-5．【具体例】東京23区で新築住宅を建てた場合の固定資産税はいくら？

東京23区で土地4,000万円（市場価格、面積200㎡）を購入し、建物（木造）2,000万円を新築した場合の固定資産税はいくらになるでしょうか？

土地と建物合計で、年間193,300円の固定資産税と都市計画税の納付が必要になります。

ただし、建物の減税制度は3年間（戸建ての場合）になりますので、4年目以降は建物の固定資産税が増加します。詳しくは、次章の「固定遺産税の特例」をご覧ください。

2-6．固定資産税を抑えるポイント

固定資産税の計算方法は、地方税法により定められています。そのため、固定資産税を劇的に安く抑える方法はありませんが、安くする方法は存在します。

家屋調査に立ち会う

新築住宅の場合は、市役所職員による家屋調査が行われます。

この家屋調査で建物の固定資産税評価額が算出されることになるため、家屋調査に立ち会い、意見することで固定資産税が減額になることもあります。

建物の評価額は使われている材質や設備などによって算出されます。

そのため、故意に評価額を上げられるということはありませんが、市役所職員の情報と、実際に利用されているものに相違がある場合があります。

調査の際は建物の価値が正しく評価されているかどうかを確認し、相違があれば意見するとよいでしょう。

家屋調査依頼を断り続けた場合は、市役所では市役所で分かる範囲の資料、又は比準評価により固定資産税評価額を算出します。

その場合、固定資産税評価額は、通常の家屋調査を行った場合より高額になってしまう可能性があります。

減税制度を利用する

固定資産税制度には、さまざまな特例制度が準備されています。減税制度を利用することにより固定遺産税の税額を安く抑えることが可能です。詳しくは、次章をご覧ください。

クレジットカード払いで納付する

一部の自治体を除き、固定資産税はクレジットカードで支払うことが可能です。

固定資産税の支払いにクレジットカードを利用することで、ポイントを貯めることができます。

クレジットカードで固定資産税を支払うメリットや注意点については下記の記事で解説していますのでぜひ併せてご覧になってくださいね。

またクレジットカード以外の各種キャッシュレス決済サービスでも固定資産税を支払うことができます。

現金で支払うよりも便利でお得なため、よく利用しているキャッシュレス決済があるのであれば活用されることをお勧めします。

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3．固定資産税の特例

前章の固定資産税の計算の具体例にもあるとおり、固定資産税の計算にはいくつかの特例制度が用意されています。特例制度を正しく申請することにより、固定資産税の負担を減らすことが可能です。

ここでは、固定資産税の特例をご紹介します。

3-1．住宅用地の特例

家屋が建っている土地について適用される減税制度です。土地の面積によって、次のとおり固定資産税と都市計画税が減税されます。減額幅がとても大きい減税制度です。

小規模住宅用地

小規模住宅用地は、住宅やアパート、マンション等の敷地に利用されている土地で200㎡以下の部分が該当します。固定資産税額は固定資産税評価額×1/6で計算され、都市計画税は固定資産税評価額×1/3で計算されます。

一般住宅用地

一般住宅用地は、200㎡を超える部分が該当します。固定資産税額は固定資産税評価額×1/3で計算され、都市計画税は固定資産税評価額×2/3で計算されます。

3-2．新築住宅の特例

建物を新築した場合に適用される減税制度です。

課税床面積が120㎡までの部分について固定資産税が1/2に減額されます。新築住宅の特例措置は令和2年3月31日までに新築した場合に適用される制度でしたが、2年間延長され令和4年3月31日までに新築された場合に適用されます。

減額される期間は、戸建ての場合は新築後3年間、3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅（マンションなど）は新築後5年間になります。

3-3．既存家屋の特例

新築住宅だけではなく既存住宅についても一定の改修工事を行った場合に、固定資産税の減税を受けることができます。

省エネ改修促進税制

省エネリフォームを行った場合に、翌年の固定資産税を1年間、1/3減額できる制度です。

所得税の税額控除と併用することができるお得な制度ですので、自宅を改修する予定がある場合は省エネ促進税制に該当するかどうか検討することをおすすめします。

対象になる改修費用は、窓の断熱工事、床の断熱工事、天井の断熱工事などで、省エネ基準を満たすものになります。リフォーム費用が50万円を超えるものが対象になります。

この税制についても適用期間が延長されており、令和4年3月31日までに行う工事が対象になります。改修工事後3ヵ月以内に地方自治体へ申告する必要があるため、忘れないように行いましょう。

バリアフリー改修促進税制

省エネ改修促進税制と同様に工事を行った翌年の固定資産税が1年間、1/3減額できる制度です。

対象になる建物は、65歳以上、又は要介護、障がい者の方が同居しており、新築から10年以上経過し、床面積が50㎡以上280㎡以下の建物です。

通路等の拡幅、浴室などの改良費用が該当し、改修費用が50万円を超えるものが対象です。こちらも令和4年3月31日までに行う工事が対象になり、工事後3ヵ月以内に申告が必要です。

耐震改修促進税制

耐震改修工事を行った住宅（120㎡まで）の固定資産税を1年間、1/2減額できる制度です。

対象になる住宅は昭和57年以前に建てられた住宅で、現行の耐震基準に適合する改修工事である必要があり、改修工事費用が50万円を超えるものが対象になります。

こちらも令和4年3月31日までに行う工事が対象になり、工事後3ヵ月以内に申告が必要です。

4．固定資産税の注意点

ここまで固定資産税の計算方法や減税の特例についてご紹介しました。

固定資産税は、不動産を保有している人にとって身近な税金です。しかし、一歩間違うと固定資産税が高くなってしまったり、余計な負担が生じてしまったりする可能性があります。

ここでは、固定資産税の注意点を簡単にご紹介します。

4-1．更地の方が高い？

「2-4．固定資産税が急に高くなる場合は？」でご紹介しましたが、住宅が建っている土地は減税が適用されています。

住宅を取り壊し更地にしたり、駐車場として使用したりすると減税が適用されなくなります。

固定資産税は最大で6倍、都市計画税は最大で3倍の税額になってしまい思いもよらない負担が発生することになります。住宅を取り壊す場合は、固定資産税、都市計画税が増加することを考慮する必要があります。

また、固定資産税が高くなるからと言って、誰も住んでいない空き家にしている場合でも、地方自治体から特定空き家と認定された場合は土地の減税が受けられなくなりますので注意が必要です。

4-2．売却した場合は誰がいくら支払う必要がある？

不動産を売却した場合は、冒頭でご紹介したとおり、1月1日の所有者に固定資産税の納付書が通知されます。

ただし、慣習上、買い主と売り主の保有期間で分担するケースが多いです。

売り主と買い主の固定資産税の負担については、通常、売買契約書に記載されていますので、後々トラブルにならないように事前に仲介業者等に確認することをおすすめします。

5．まとめ

まとめとしてこの記事のポイントを紹介します。

• 固定資産とは、建物、土地、償却資産（法人）にかかる税金。
• 納税額は固定資産税評価額×1.4％。
• 住居用の固定資産に関しては様々な優遇制度や減税制度が存在する。

最後にこの記事を読んでいただいた方におすすめの記事をピックアップしました。
よろしければご一読ください。

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