生産緑地の2022年問題、税負担急増と地価下落のダブルパンチ

 固定資産税の優遇や相続税の納税猶予が受けられる、生産緑地。しかし、早い人で数年後の2022年には、生産緑地法の適用を受けた農地が期限切れになります。そうなると、税負担の急増や地価の下落などの影響を受ける人も少なからずいると考えられています。ここでは、そんな生産緑地の2022年問題について解説します。

1．生産緑地法とは

1-1．経緯

まずは、生産緑地とはどのようなものかについて見ていきましょう。
1974年、都市部とそれ以外の地域にある農地の取り扱いについて定めた「生産緑地法」が公布されます。これは都市部にある農地を宅地にしやすくするものでした。その後、環境的な配慮などから都会であっても農地は必要という声の高まりとともに、それまでの方針を転換。農業を続けるのであれば保護するという政策のもと、1992年に生産緑地法が改正され、都市部で保全すべき農地として「生産緑地」が制定されました。

1-2．固定資産税と相続税の優遇措置

生産緑地には2つの優遇措置があります。
１つが固定資産税で、固定資産税率が一般の宅地の200分の1に軽減されます。
もう1つが相続税の納税猶予です。

相続税の納税猶予とは、農地を相続して一生、都市農業者として生産緑地で営農した場合、相続した農地の一定の相続税額が猶予され、死亡時には猶予された相続税が免除されるというものです。これだけの優遇のため、当然指定を受けるためには次のような条件があります。

• 面積が500平方メートル以上の農地であること
• 次のいずれかの場所に農地があること
  －東京23区
  －首都圏・近畿圏・中部圏内の政令指定都市
  －首都圏整備法・近畿圏整備法・中部圏開発整備法に規定する一定の区域内（中部圏の場　合は都市整備区域内）にある市
• 緑地機能や多目的保留地機能があること
• 農業の継続が可能であること
• 農地の所有者など関係者全員の同意が得られていること

1-3．農地以外への転用はできない

ただし、農地以外への転用・転売等はできません。また、建物の新築・改築や宅地造成等もできないので注意が必要です。
生産緑地の指定後は、市区町村の農業委員会に買い取りを申し出ることはできません。しかし、次の場合は買い取りを申し出ることができます。

1. ①生産緑地の指定後30年が経過したとき
2. ②土地所有者が病気で農業の継続が困難なとき
3. ③土地所有者の死亡で相続した者が農業に従事しないとき

2．2022年問題とは

では、生産緑地の2022年問題とはどのようなものでしょうか。そもそも、この制度は1992年の生産緑地法の改正により適用がはじまりました。
上述した通り、市区町村の農業委員会に買い取りを申し出ることができるのは、生産緑地の指定後30年が経過したときです。つまり、1992年から30年が経過した2022年、一斉に買い取りを申し出ることができる（生産緑地の期限切れ）のです。

生産緑地全体の8割程度が1992年に指定を受けているため、一斉に期限切れとなる2022年に多くの問題が起こるだろうと予想されています。なかでも、一番の問題は市区町村にはすべてを買い取るだけの財力がない点。多くの場合、買取ができないとも言われています。では、その場合はどうなるのでしょうか？

2-1．影響点①税金負担増

他に購入者がおらず、3ヶ月以内に所有権移転が行われない場合は、生産緑地指定が解除されてしまいます。生産緑地指定が解除されるということは、固定資産税の優遇措置が受けられなくなり、一般の宅地と同じ固定資産税の支払いが必要となります。また、買取申し出が受理された時点で猶予されていた相続税とその間の利子の支払いも生じ、金銭的に立ち行かなくなる恐れもあります。

2-2．影響点②地価の下落

生産緑地は、全国でどれぐらいの面積を有しているのでしょうか。
全国では13,442.0ha（東京ドーム約2,922個分）、東京都で3,296.4ha（東京ドーム約717個分）、大阪府で2,068.0ha（東京ドーム約450個分）、愛知県で1,165.9ha（東京ドーム約253個分）あり、かなりの広さがあることがわかります。

では、2022年問題で固定資産税を払えなくなる地主はどうするかというと、土地を売却するか、土地の上に賃貸住宅を建て、固定資産税の評価軽減を受けるかどちらかになると考えられます。これだけ多くの土地が市場に売りに出されるということは、不動産の供給過多が起こり、地価が下落するのではないかと考えられています。

もちろん、地価が下落するということは、賃貸住宅の賃料も下落します。生産緑地は大都市圏の郊外に多いため、若者向けのアパートやマンションよりも、特にファミリー層向けの戸建て物件に影響が出る可能性が高いでしょう。

3．相続税の納税猶予について

次に生産緑地における相続税の納税猶予について見ていきましょう。

3-1．納税猶予の特例が免除される場合の要件

「生産緑地における納税猶予の特例」とは、相続人が生産緑地に指定された農地等を相続した場合で、農業経営を終身続けるなどの一定の要件に当てはまれば、一定金額の相続税を猶予し、最終的には原則免除しようという特例です。

• 生産緑地に指定された農地を相続すること
• 終身農業経営を続けること

が要件です。
また、あくまで納税猶予であり、納税猶予が免除に切り替わるのは営農相続人の死亡時だけです。

猶予額は、本来その土地が農地でなかった場合に支払わなければならない相続税の金額から、農地として計算した金額（農業投資価格）を超える部分の金額となります。
例えば、宅地の場合の相続税が5億円、農地として計算した場合の相続税が1億円の場合は4億円が納税猶予されます。

3-2．納税猶予の特例が失効する場合

次に納税猶予の特例が失効する場合を見ていきましょう。
納税猶予が免除に切り替わるのは営農相続人の死亡時だけです。つまり、それ以外で農業経営を辞めたときは、納税猶予の特例は失効します。生産緑地の指定後30年が経過したときや土地所有者が病気で農業の継続が困難なときに、農業経営を辞めたとしても免除にはならないので注意が必要です。

この場合は猶予されていた相続税と利子税を、失効の原因が生じたときから2ヶ月以内に所轄の税務署に納付する必要があります。利子税は時期や特例基準割合によりにその率が異なりますが、原則年3.6％となっています。
※特例基準割合が7.3％に満たない場合は、年利が異なります。しかも猶予されている期間すべてに利子税がかかるため、とても大きな金額になるケースが多いです。

4．2022年問題への対策

ここからは2022年問題への対策を見ていきましょう。
まず、生産緑地の指定を継続することを考えます。ただし、その場合は農業を続けて行う覚悟を決める必要があります。

農業をやめる場合は、納税資金などのことも考えて、まず売却を考えます。その場合はできるだけ早いうちに測量を行うなど、売却準備を進めておき、指定解除後、速やかに売却するようにします。売却までに時間がかかればかかるほど、税金の負担などの費用がかかってしまいます。

もし、農業をやめ、そのまま所有していたいのであれば、まずは相続税等の支払いのため現金の準備が必要です。空き地リスクを避けるためにも、その後すぐに賃貸物件建設の検討などを行い、再利用できるようにする必要があるでしょう。