住宅購入は消費税10%増税前と後のどちらがお得か？徹底考察

消費税が2019年10月から10%に増税されました。住宅は何千万円もする大きな買い物であり、2%増えるだけでもバカになりません。

それなら、増税前の8%のうちに購入すれば安くてすむと思われるかもしれませんが、実は、住宅と消費税との関係はけっこう複雑でして、増税前に購入するのが必ずしもお得とは言えないのです。
また、政府が増税後の景気対策として、増税後に購入しても損をしない仕組みを導入しようとしています。

それらを一つ一つ紐とき、どのタイミングで買うのがお得なのか、考えていきます。

1．10%増税で何が変わる？

まずは住宅購入に関係してくる消費税について理解しておきましょう。
ここの知識がないことには、消費税額の計算もできませんよね。
ポイントとなるのは、誰からどんな住宅を買うのかという点です。

1-1．消費税がかかるもの／かからないもの

住宅の購入には住宅そのものの代金以外にも、様々な税金や手数料等の支払いが生じます。
まずは住宅購入に係る経費全体のうち、どの経費に消費税がかかるのかを知っておきましょう。

【消費税がかかるもの】

• 不動者業者からの建物（新築・中古）の購入費用
• リフォーム費用
• ローンの事務手数料
• 仲介手数料
• 司法書士など専門家への報酬
• 引越し費用
• その他の諸費用

住宅購入の際に消費税がかかるものは、おおむね上記の経費にまとめられます。
この中で圧倒的に高額なのは当然住宅の購入費用ですが、中古住宅を購入した際のリフォーム費用や、不動産会社に支払う仲介手数料などもそれなりの金額が発生するものと思います。

一方、消費税がかからない経費は次の通りです。

【消費税がかからないもの】

• 土地の購入費用
• 個人からの中古住宅の購入費用
• 契約書の印紙代
• 火災・地震保険料
• 団体信用生命保険料
• 登録免許税
• 不動産取得税

土地の購入費用や印紙は非課税に規定されていますし、保険料や各種税金は不課税取引なので消費税は発生しません。

1-1-1．個人から中古住宅を購入した場合

消費税がかからない費用の中で少しややこしいのが「個人から住宅を購入した場合」ではないでしょうか。
これはどういうことかと言うと、消費税は「事業者が行った取引」にのみ課されることとなります。

仮にあなたが個人から住宅を購入する場合、事業者ではない者同士の取引ですから消費税は課されないのです。

要するに個人から中古住宅を購入する場合、増税後でも住宅そのものの値段が上がることはないと考えていいでしょう。
ただし個人からの住宅購入でも、仲介手数料や司法書士に支払う不動産登記の報酬は増税分だけ高くなります。

【個人から中古住宅を購入する場合】

例：住宅価格3,000万円、仲介手数料960,000円、司法書士報酬50,000円

・増税前の消費税額：3,000万円×0％+960,000万円×８％+50,000円×8％＝80,800円
・増税後の消費税額：3,000万円×0％+960,000万円×10％+50,000円×10％＝101,000円
・差額：101,000円－80,800円＝20,200円

この金額の差をどう取るかは人によって違うでしょうが、住宅自体の消費税がかからないためそこまで大きな差にはならないことが分かると思います。

1-2．税率変更のタイミング

住宅の購入に係る消費税は、原則的には下記のタイミングで税率が変更されます。

• 建物：2019年9月30日までに引渡しが完了すれば8%、10月1日以降は10%
• 仲介手数料：2019年9月30日までに売買契約が完了すれば8%、10月1日以降は10%

基本的には住宅は引渡しが完了した日、仲介手数料は売買契約が完了した日が基準になると覚えておきましょう。

1-3．経過措置

注文住宅やリフォームなど工事の請負契約に関するものについては、経過措置が規定されています。

具体的にはその請負契約が2019年3月31日までに締結されていれば、住宅の引渡しが10月1日以降でも旧税率の８％が適用されることとなります。
要するに工事の請負契約が2019年3月31日以前であれば経過措置の対象となり、4月1日以後であれば原則規定に従うということです。

1-4．住宅の種類別

ここで購入する住宅の種類別に、購入費用や仲介手数料について注意すべき点をまとめておきます。

①注文住宅

• 原則、2019年9月30日までに住宅の引渡しを受ければ消費税率８％
• 2019年3月31日までに工事契約を締結していれば、引渡しが2019年10月1日以後でも消費税率8％
• 仲介手数料は2019年9月30日までに契約が完了すれば消費税率8％

②分譲住宅・マンション

• 2019年9月30日までに住宅の引渡しを受ければ消費税率８％
• 壁の色やドアの形状などを特注できる契約であれば、物件価格を含めて経過措置の適用あり。2019年3月31日までの契約であれば、引渡しが10月1日以後でも消費税率8％
• 仲介手数料は2019年9月30日までに契約が完了すれば消費税率8％

③中古住宅・マンション

• 個人から購入する場合、住宅そのものには消費税は課税されない
• リフォーム工事をする場合、原則2019年9月30日までに引渡しを受ければ消費税率8％
• 2019年3月31日までにリフォーム工事契約を締結していれば、引渡しが2019年10月1日以後でも消費税率8％
• 仲介手数料は2019年9月30日までに契約が完了すれば消費税率8％

分譲住宅や中古住宅でも、特注やリフォームなど工事請負契約が絡む契約であれば、経過措置が適用される可能性があることを覚えておきましょう。

2．増税後の負担を減らす支援策

消費税が増税されるのが分かっていれば、増税前に住宅需要が急増することが予想されます。
逆に言えば、その反動として増税後の需要の落ち込みが懸念されるところです。

政府は反動を軽減するため、さまざまな支援策を準備しています。
それぞれの詳細は別記事で解説していますので、ここでは簡単に解説します。

2-1．住宅ローン控除の期間が3年延長

増税にともない、所得税の住宅ローン控除の期間が10年→13年に3年間延長されました。

延長の対象となるのは消費税率10％で購入された新築住宅、一定の要件を満たした中古住宅・増築リフォームで、2019年10月1日から2020年12月31日までの間に住み始めた場合となります。その他の要件は次のとおりです。

• 床面積が50㎡以上であること
• 借入金の償還期間が10年以上であること

10年目までの控除額は従来のとおりですが、11年目以降の３年間については、以下のいずれか少ない金額が税額控除できます。

• 住宅購入価格の2/3％
• 住宅ローン年末残高の１％

原則、上限は4,000万円となりますが、認定長期優良住宅や低炭素住宅の上限は5,000万円となります。

2-2．すまい給付金が最大50万円に

すまい給付金は前回の５％→８％への増税時に創設された制度です。
従来の上限は30万円でしたが、消費税10％引き上げ後は上限が50万円にまで引き上げられました。

ただし、すまい給付金を受けるためには一定の条件をクリアする必要があります。
その条件は住宅購入者自身に関するものと、購入した住宅に関するものにそれぞれ規定されています。

【購入者の要件】

• 住宅の所有者かつ居住者であること
• 年収が一定金額以下であること（家族構成によって異なる）
• 償還期間が5年以上の住宅ローンを利用すること（50歳以上で年収650万円以下の人を除く）

【取得した住宅の要件】

• 床面積が50㎡以上であること
• 住宅の品質が担保されていること（新築住宅は住宅瑕疵担保責任保険への加入等、中古住宅は売主が宅地建物取引業者であること等が条件）

条件のうち注意が必要なのは、購入者の年齢によって住宅ローン利用が条件となる点や、中古住宅は宅地建物取引業者が売主である必要があるという点でしょう。

中古住宅の売主についての条件は、個人からの購入であれば消費税が課されないことが関係しています。
すまい給付金は消費増税の負担軽減が目的なので、個人間取引には適用されないのです。

なお、年収の条件は妻の年収の有無や中学生以上の子供の人数によって変わってきます。
気になる方はすまい給付金の公式サイトにあるシミュレーターで試算してみることをおすすめします。

【参考】国土交通省：すまい給付金シミュレーション

2-2-1．すまい給付金の給付額イメージ

ここでは妻の収入がなく、中学生以下の子供が２人の世帯をイメージして給付金額を算出します。
消費税率８％の給付金と、消費税率が10％に増税後の給付金をそれぞれ確認しておきましょう。

【消費税率８％の場合のすまい給付金】

年収	住民税の所得割額	給付額
～425万円	～68,900円	30万円
425～475万円	68,900～83,900円	20万円
475～510万円	83,900～93,800円	10万円

【消費税率10％の場合のすまい給付金】

年収	住民税の所得割額	給付額
～450万円	76,000円	50万円
450～525万円	76,000～97,900円	40万円
525～600万円	97,900～119,000円	30万円
600～675万円	119,000～140,600円	20万円
675～757万円	140,600～172,600円	10万円

このように、年収と住民税額が少ない世帯の方が給付金額が多くなることが分かります。
ただし、扶養家族の人数や子供の年齢によって給付金額は変わりますので、あなたの家族構成に合わせた正確な金額は別途試算してみることをおすすめします。

2-3．贈与税非課税枠が最大3000万円に

住宅の購入やそれに伴う土地購入、または増改築の目的で父母や祖父母から資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税になる特例があるのをご存知でしたか？

非課税の限度額は増税前は最大1,200万円ですが、増税後は最大3,000万円に大幅に増えます。

これは住宅購入時に限った特例ですが、高額な非課税枠は贈与税だけでなく相続税対策としても非常に有効です。
この制度は2015年1月1日から2021年12月31日の間に行われた贈与が対象です。

この特例を受けるためには、「対象となる人」と「対象となる家」について要件を満たす必要があります。

【対象となる人】

• 贈与時に日本国内に住所がある人
• 贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上である人
• 贈与する人から見て後世代の直系卑属である人（子、孫、ひ孫）
• 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下である人
• 2009年～2014年までの間に「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けていない人
• 配偶者、親族、その他特別な関係の者から取得した住宅でないこと。またはこれらの者との請負契約によって新築・増改築したものでないこと
• 贈与を受けた翌年3月15日までに住宅取得資金の全額を充てて住宅用家屋の新築等をし、同日までにその家屋に住むこと

【対象となる家】

• 日本国内の住宅であること
• 床面積が 50 ㎡以上 240 ㎡以下であること
• 床面積の2分の1以上が居住用であること
• 中古住宅では、取得日から20年前（耐火建築物の場合は25年前まで）までに建築されたものであること

このほかにも、「新築住宅、中古住宅」と「リフォーム」に分けてさらに細かい規定があります。
詳細は、国税庁のサイトを参照してください。

【出典】国税庁：タックスアンサー　No.4508　直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

2-3-1．非課税枠の限度額

非課税の限度額は契約締結日と、住宅の基準によって変わります。
住宅の基準を具体的に言うと「省エネや耐震性などに優れている住宅」であることが条件となります。

• 省エネルギー性の高い住宅
• 耐震性が高い住宅
• バリアフリー性が高い住宅

以上３点をうちいずれかを満たしていれば、住宅の基準を満たしているとされます。
具体的な非課税枠は下の表を参考にしてください。

契約年	消費税10％		左記以外
	住宅基準 を満たす	左記以外	住宅基準 を満たす	左記以外
～2015年12月31日			1,500万円	1,000万円
2016年1月1日～2019年3月31日			1,200万円	700万円
2019年4月1日～2020年3月31日	3,000万円	2,500万円	1,200万円	700万円
2020年4月1日～2021年3月31日	1,500万円	1,000万円	1,000万円	500万円
2021年4月1日～2021年12月31日	1,200万円	700万円	800万円	300万円

2-4．次世代住宅ポイント制度

以前話題となった「住宅エコポイント」を覚えているでしょうか。
今回は増税後の反動減を目的として、対象をエコ住宅に限らない「次世代住宅ポイント制度」が実施されることとなりました。

ポイントは１ポイント１円相当で、住宅の新築もしくは購入で最大35万ポイント、住宅のリフォーム工事で最大30万ポイントもらうことができます。
最も多くポイントをもらえるのは中古住宅の購入とのリフォームを合わせて行った場合で、その他の要件と合わせて最大60万ポイントにもなります。

そんな次世代住宅ポイント制度は次の期間までに契約したものが対象となります。

分譲住宅	2020年3月31日まで
注文住宅・リフォーム	2019年4月～2020年3月の期間に 請負契約・着工をしたもの

次世代住宅ポイント制度で一番気になる点は、ポイントを受け取れる条件ではないでしょうか。
まず新築住宅の場合、35万ポイントを上限に次のような条件が設定されています。

【下記のいずれかに該当する場合、30万ポイント】

• エコ住宅
• 長持ち住宅
• 耐震住宅
• バリアフリー住宅

【上記に加え下記を満たす場合、さらに5万ポイント加算】

• 認定長期優良住宅
• 低炭素認定住宅
• 性能向上計画認定住宅
• ZEH

【家事負担軽減設備を設置すれば、物に応じて9,000～18,000ポイント】

• ビルトイン食器洗機
• 掃除しやすいレンジフード
• ビルトイン自動調理対応コンロ
• 掃除しやすいトイレ
• 浴室乾燥機
• 宅配ボックス

上記に加えて、「耐震性のない住宅を建て替えすること」で15万ポイントが付与されます。

一方リフォームの場合、さらに細かくポイントが設定されています。
上限を30万ポイントとして、次のような項目が設定されています。

• 断熱改修（窓ガラス・ドア・外壁・屋根等）
• エコ住宅設備（節水型トイレ等）
• バリアフリー改修（手すり・段差解消・ホームエレベーター等）
• 家事負担軽減設備

それぞれ付与ポイントが違いますので、上記に近いリフォーム工事を考えている方は、ぜひ調べてみることをおすすめします。

なお、ポイントは様々な商品と交換することができます。「環境」「安心・安全」「健康長寿・高齢者対応」「子育て支援・働き方改革」に資する商品が準備されるとのことなので、今後注目していきたいところです。

【出典】国土交通省：次世代住宅ポイント制度について

3．増税後の購入がお得になりそうな場合

ここまで増税に絡んだ優遇策を見てきたということもありますし、まずは増税後に住宅を購入した方が得になりそうなケースをまとめます。

3-1．住宅の購入価格が高くローンの借入金額も多い

住宅ローン控除の上限額が4,000万円なので、4,000万円以上の住宅をローンを組んで購入される方は増税後の方が得になる可能性もあります。
住宅ローン控除の期間が延長されるため、最大で80万円もの控除額を得することになります。

年収が多い方は所得税がかなり抑えられるため、有効に使いたい制度です。

3-2．年収が500～600万円程度

すまい給付金の上限額がアップした影響を一番受けることができる、世帯年収が500～600万円の方は増税後の住宅購入の方が得になる可能性もあります。

増税によって住宅価格に与える影響と、すまい給付金で賄える金額を比較して検討してください。

3-3．両親や祖父母から贈与してもらえる

住宅購入資金として高額な贈与を受けられる見込みがある方は、増税後の方が得になるでしょう。
贈与税の非課税枠が最大1800万円も増えるため、またとない高額贈与のチャンスといえます。

もし仮にこの特例の適用がなければ、3,000万円の贈与で特別税率でも約1,000万円の贈与税が発生するため、増税分の支払いなど気にならない程度ですよね。

3-4．新築・リフォームを行う

新築やリフォームを行う方は、増税後がお得になる可能性もあります。
次世代住宅ポイント制度に該当する住宅や設備投資であれば、最大35万円ポイントを受け取ることができます。

その他の制度との複合で考えればさらに恩恵を受けられる可能性もありますし、正確にシミュレーションしてみることをおすすめします。

4．増税前の購入がお得になりそうな場合

続いて、逆に増税前の購入の方が得になるであろうケースを見ていきましょう。

4-1．高収入で高級マンションをほとんど現金で購入

まず、高収入の方はすまい給付金の対象になりません。
さらに、住宅ローンの利用金額が低いと、住宅ローン控除のメリットもさほど大きくはありません。

住宅本体の価格が大きければ大きいほど増税分2％の差も大きいですし、増税前に購入した方が得になるケースも多いでしょう。

4-2．50歳未満で住宅ローンを利用しない

現在、高収入ではない方でも、資産があって、50歳未満で住宅ローンを利用しない場合は、住宅ローン控除と、すまい給付金のどちらも対象から外れてしまいますので、増税前の方がお得でしょう。

5．その他に考慮すべきポイント

住宅を購入するベストタイミングは何も消費税率や支援策だけで決まるわけではありません。
むしろその他の要因の方が大きく影響してくる可能性もあるのです。

5-1．物件価格

住宅やリフォーム工事は増税前に需要のピークが来ることが想定されます。
そうなると増税後は需要が落ち込み、住宅価格自体が値下がりする可能性があります。
増税分以上に価格が下がれば、かえって得をするケースもあるかもしれません。

しかし様々な要因で逆に値上がりすれば、増税とのダブルパンチを食らってしまいます。
ベストなタイミングを見計らうのは至難の業ですし、ある程度割り切ることも必要かもしれません。

5-2．金利

住宅ローンを組む場合、金利上昇リスクを考える必要があります。
ローンの借入金額が多い場合、わずか0.1%の金利差でも長い目で見たらかなりの金額となります。

仮に5000万円の住宅ローンを元利均等、30年の条件で組んだとすると、利率1.0%と1.1%の違いで返済総額に約83万円もの差が生じます。
消費税増税と金利には直接的な因果関係はないでしょうが、金利上昇リスクは無視できないぽいんとです。

5-3．同じ物件はない

一生付き合うことになるかもしれないマイホーム、最も重視すべきなのは「その家が気に入ったかどうか」ではないでしょうか。
例え分譲住宅やマンションでも、立地や部屋の位置など、全く同じ物件はありません。

「増税後の方がきっとお得だ」と待ちの姿勢でいると、気に入った物件が売れてしまうこともあるでしょう。
もちろん金銭面も大事ですし、どちらを取るかあなた自身で判断しなければなりません。

6．まとめ

大きな買い物である住宅は、消費税増税の影響をモロに受けます。原則的には2019年9月30日までに引き渡しを受ければ8％の消費税率で購入できます。

ただし、2019年10月1日以降の引き渡しでも、経過措置として注文住宅やリフォームの請負契約が2019年3月31日までに締結されていれば消費税8％で購入できることを覚えておきましょう。

また、政府が準備している様々な支援策はぜひ利用したいところです。
購入する住宅の金額、本人の年収、家族構成、ローンの借入金額、贈与の有無によって適用できるかどうかが変わってきますし、場合によっては増税後に購入した方が得になる可能性もあります。

その他の要因とも合わせて、ファイナンシャルプランナーや不動産業者など専門家に相談のうえ、しっかりシミュレーションすることをおすすめします。