不動産売却の税金は3000万円特別控除で大幅に節税できる！

自宅・マイホームなどの不動産を売却して利益が発生すると、譲渡所得として税金（所得税・住民税）がかかります。場合によっては、かなりの金額になることもあります。

そんなとき、「3,000万円特別控除」という特例を利用すると、税金を大幅に節税できます。

3,000万円特別控除とは、どんなものか？　対象者、手続き方法などについて、わかりやすく解説します。
また、いくつかの注意点や、共同名義などのやや特殊なケースについても紹介します。

1．居住用財産の3,000万円特別控除とは

この特例は、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

ポイントは

• 自宅（居住用財産）を
• 売却（譲渡）したとき
• 利益（譲渡所得）から最大3,000万円控除される

です。

つまり、自宅などの居住用不動産を売却して、利益（譲渡所得）が3,000万円以下なら、税金（所得税・住民税）がかからないということです。

（1）譲渡所得から3,000万円控除

自宅などの居住用不動産を売却したときの、利益（譲渡所得）は、このように計算します。

「取得費」は、自宅などの不動産の購入代金と購入にかかった費用、「売却費用」は、不動産の売却にかかった費用です。売却価格から、取得費と売却費用を差し引くと、譲渡所得となります。

そして、「3,000万円特別控除」を差し引くと、課税される譲渡所得が計算できます。

そして、この譲渡所得に、次の税率をかけて、所得税・住民税の金額を計算します。
（所有期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ、税率が違います。）

	所得税及び復興特別所得税	住民税	合計
長期譲渡所得 （所有期間5年超）	15.315%	5%	20.315%
短期譲渡所得 （所有期間5年以下）	30.63%	9%	39.63%

（2）どのくらいお得？

次の具体例で、どのくらいお得になるのか、計算してみましょう。

3,000万円の特別控除がない場合

3,000万円の特別控除がある場合

3,000万円の特別控除があると、ない場合よりも、税金が約600万円以上も安くなります。

2．3,000万円特別控除の要件

3,000万円特別控除の対象者（適用を受けるための条件）ですが、まず、ざっと紹介すると、次のような要件があります。

• 自分が住んでいる家や土地を売ること
• 以前住んでいた家の場合、住まなくなって3年経過した年の12月31日までに売ること
• 売った年の、1年前または2年前に、3,000万円の特別控除など他の特例を利用していないこと
• 売り主、買い主が、親子や夫婦などの特別な関係ではないこと

それぞれ詳しく説明します。

なお、所有期間の条件はありません。

自分が住んでいる家や土地を売る

「居住用不動産の特例」という名称のとおり、自分が住んでいる家を売るか、家と土地の両方を売ることです。

店舗や賃貸アパート・賃貸マンションなど、自分が住んでいない家を売るときは対象になりません。

また、自宅を建て替える期間だけの仮住まいなど、一時的に住んだ家も対象外です。別荘など、趣味、娯楽、保養のための家にも適用できません。

住まなくなって3年経過した年の12月31日までに売ること

引っ越したり、災害で住めなくなったりして、しばらくしてから、家を売るときは、住まなくなって3年経過した日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。

1年前または2年前に、各種の特例を利用していないこと

売った年の、1年前または2年前に、3,000万円の特別控除を含めて他の特例を利用していないことが条件です。つまり、3,000万円の特別控除などの特例は、3年に1度しか利用できません。

他の特例との併用について、詳しくは「住宅ローン控除と3,000万円控除は併用できない」で解説しています。

売り主、買い主が、親子や夫婦などの特別な関係ではないこと

売り主と買い主が、親子や夫婦などの「特別な関係」であってはいけません。この「特別な関係」には、生計を共にする親族、家を売った後その売った家で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

（1）自宅を取り壊したときは土地だけでも利用できる

以前住んでいた家を取り壊した後に、土地だけを売る場合は、次の条件を満たせば、3,000万円の特別控除を利用できます。

• 土地の売買契約を、家を取り壊した日から1年以内に締結すること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 家を取り壊してから売買契約を締結した日まで、その土地を貸していないこと

3．住宅ローン控除と3,000万円特別控除は併用できない

残念ながら「住宅ローン控除」と「3,000万円特別控除」は同時に利用できません。

住宅関連の特例はたくさんありますが、「3,000万円特別控除」と同時に利用できないものがほとんどです。ただ、一部、利用できるものもあります。

同時に利用できない特例	・住宅ローン控除 ・マイホーム買い換えの特例 ・マイホーム買い換えの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例 ・特定居住用の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
同時に利用できる特例	・軽減税率の特例

（1）3,000万円特別控除の前後2年間は、住宅ローン控除を利用できない

住宅ローン控除は、住宅ローンを借りて自宅を購入した場合、年末の住宅ローン残高に応じて税金が控除されるものです。

ところが、自宅を売ってすぐに買い換える場合、売却した自宅に3,000万円特別控除を利用し、新たに購入した自宅に住宅ローン控除を利用することができません。

もし、売却した自宅に3,000万円特別控除を利用したら、その翌年、翌々年と2年間は、住宅ローン控除を受けることができなくなります。

一方、新たに購入した自宅に住宅ローン控除を利用したいなら、売却した自宅の3,000万円特別控除は受けられません。

よって、譲渡所得（売却して得られた利益）の税額と、住宅ローン控除で還付される税金の合計を計算し、その大小を比較して決める必要があります。

• 譲渡所得の税額　＞　住宅ローン控除の還付金の合計　⇒　3,000万円特別控除を受ける
• 譲渡所得の税額　＜　住宅ローン控除の還付金の合計　⇒　住宅ローン控除を受ける

ただ、後者の場合でも、譲渡所得の税額を払うための現金が手元になければ、3,000万円特別控除を受けるという選択肢もあるでしょう。

（2）「買い換え特例」「損益通算の特例」も併用できない

「3,000万円特別控除」「買い換え特例」「損益通算の特例」は、どれか一つでも、前年または前々年に利用していると、その年は利用できません。

つまり、3年に一度しか利用できません。

マイホームの買い換え特例

「マイホームの買い換え特例」とは、売却した自宅の価格よりも、買い換えで購入した自宅の価格のほうが高い場合に、売却した自宅の利益には税金をかけず、繰り延べるものです。売却した時点では税金がかからず、購入した自宅を将来売却したときに税金がかかります。

マイホーム買い換えの損益通算および繰越控除の特例

「居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」とは、自宅を買い換える場合に、売却した自宅の価格が、住宅ローン残高より低い場合に、その損失を給与所得など他の所得と相殺したり、それでも損失が残ったときは翌年以降に繰り越しできる制度です。

特定居住用の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

「特定居住用の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」とは、売却した自宅の価格が、住宅ローン残高より低い場合に、その損失を給与所得など他の所得と相殺したり、それでも損失が残ったときは翌年以降に繰り越しできる制度です。

（3）「軽減税率の特例」は併用できる

「3,000万円特別控除」と「軽減税率の特例」は同時に利用できます。

「軽減税率の特例」とは、所有期間が10年を超える自宅を売却したときは、税率が低くなるものです。
売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えている場合、6,000万円以下の部分の税率が軽減されます。

	所得税(※1)	住民税	合計
6,000万円以下の部分	10.21%	4%	14.21%
6,000万円を超える部分	15.315%	5%	20.315%

3,000万円特別控除を利用したうえで、さらに6,000万円を超える利益があるということは、9,000万円を超える利益が発生しているということであり、そこまで大きな利益が発生することはあまりありませんが、もし発生したときには、「3,000万円特別控除」と「軽減税率の特例」を両方利用すると良いでしょう。

4．3,000万円特別控除の手続きと必要書類

（1）売却した年の翌年に確定申告

3,000万円特別控除を利用するには、必ず、自分で確定申告が必要です。
3,000万円特別控除を利用して、所得税の税額がゼロになる場合でも、確定申告が必要ですので、ご注意ください。

売却した年の翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告を行います。
e-Taxでは、翌年の1月初旬から行うことができます。

譲渡所得の計算を行う必要があり、一般的な確定申告と比べて少し複雑ですが、「確定申告の手引き」などを参照すれば、自分でできるレベルです。

ご不安な場合は、税理士に依頼すると良いでしょう。

（2）譲渡所得の確定申告の必要書類

自宅を売却して得られた利益は「譲渡所得」ですので、譲渡所得の確定申告をします。

一般的な申告書類

不動産売却の譲渡所得の確定申告書として記入が必要なのは、一般的に次のものです。

• 確定申告書第一表・第二表
• 確定申告書第三表（分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書

どれも、税務署の窓口か、国税庁のホームページから入手できます。

確定申告書の作成には以下のような書類も必要になります。

• マイナンバーが分かるもの（全員）
• 還付金を振り込む口座番号が分かるもの（税金が還付される場合）
• 源泉徴収票（お給料などの収入がある方）
  など

不動産売却の譲渡所得で特別な必要書類

不動産売却の譲渡所得では、不動産の売買を伴うため、次のような特別な書類が必要となります。

• 売買契約書
• 仲介手数料の領収証
• 印紙代の領収証
  など

譲渡所得の確定申告書の書き方について、詳しくは、こちらをご覧ください。記入例つきで解説しています。

よくある質問

住宅ローン控除を利用していた自宅を売却したら、3,000万円特別控除を利用できますか？

3,000万円特別控除を利用すると、その前後2年間は、住宅ローン控除を利用できません。

もし、売却した自宅に、前年または前々年に住宅ローン控除を利用していた場合、そのままでは、3,000万円特別控除を受けることができませんが、修正申告をして、過去の年度の住宅ローン控除を取り消すことで、3,000万円特別控除を利用できます。

ただし、修正申告をすると、本来の税金を期限までに支払っていないことになりますので、延滞税、過少申告加算税を課せられます。