不動産（マンション・家）を売却したら年末調整が必要？

不動産（マンション・家・土地など）を売却したら年末調整も必要になるのでしょうか？結論からいうと、不動産売却で得る利益は譲渡所得ですので年末調整は必要ありません。自分で確定申告を行います。

不動産売却で得る利益はどのように申告するかについて解説します。

1．不動産売却の利益は年末調整が必要なし

マンション・家・土地などの不動産を売却して、利益が発生した場合、譲渡所得に該当します。逆に損失が発生した場合も、譲渡所得の損失として扱います。

会社の年末調整で扱うのは、給与所得のみですので、譲渡所得を年末調整することはできません。

譲渡所得がある場合は、翌年3月15日までに税務署で確定申告を行います。

2．確定申告が必要な場合

会社員や公務員で、給料をもらっていて確定申告が必要なのは次のケースです。

• 給与による年間収入が2,000万円を超えている人
• 2カ所以上から給与を受け取っていて、年末調整されていない給与とそれ以外の収入が20万円を超えている人
• 給与所得と退職所得以外の所得（副業による収入など）が20万円を超える人
• 医療費控除、寄付金控除、雑損控除を受けたい人

不動産売却による利益・損失は譲渡所得に該当しますが、利益が20万円を超えたときは、確定申告が必要なことになります。
（不動産投資など営利を目的とするものは、事業所得に該当します。）

不動産価格が値上がりしているときは、利益が20万円を超えることが多く、通常は確定申告が必要になります。

逆に、不動産価格が値下がりして、損失が発生した場合は、確定申告をする必要はありません。ただし、5年を超えて所有している自宅を売却して損失が出た場合は、給与所得など他の所得と相殺（損益通算）できますので、確定申告をしたほうが良いです。

3．不動産所得の計算方法

譲渡所得は次のように計算します。

譲渡所得は、土地・建物・株式の場合は分離課税にて、それ以外の場合は総合課税にて行われます。今回は、土地・建物など不動産ですので、分離課税となります。

（1）長期譲渡所得と短期譲渡所得

土地・建物などの不動産については、所有期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡取得」に分かれ、税率が異なります。

• 売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下……短期譲渡所得：所得税30%、住民税9%
• 売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超……長期譲渡所得：所得税15%、住民税5%

（2）取得費と譲渡費用

取得費

取得費とは、購入代金や資産を取得するための直接かかった費用の合計です。
取得費が不明な場合や収入金額（売却価格）の5%未満の場合は、収入金額の5%を取得費とすることができます。

取得費には次のようなものが含まれます。

• 不動産本体の購入費用
• 購入時の仲介手数料
• 登録免許税、不動産取得税など
• 収入印紙代
• 固定資産税精算金
• 造成費用、測量費用
• 立退料
• 訴訟費用
• 建物の購入代金・取壊しの費用
• 違約金

譲渡費用

譲渡費用とは、資産を譲渡するために直接かかった費用の合計です。

譲渡費用には次のようなものがあります。

• 仲介手数料
• 収入印紙代
• 測量費用
• 建物の取壊し費用
• 立退料
• 違約金
• 広告料

以下は、譲渡費用にはなりません。

• 抵当権抹消費用
• 修繕費、清掃代
• 税理士報酬
• 引っ越し費用
• 固定資産税

（3）特別控除額

特別控除額には、いろいろな種類がありますが、もっともよく利用されるのは、自宅を売却した場合の3,000万円の控除です。

4．確定申告

（1）申告書類

不動産所得を確定申告するとき、記入する書類は次のものになります。

• 確定申告書（分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書

（2）必要書類

確定申告で準備する主な書類は次のものです。申告の内容次第で、この他にも必要となってくる書類はあります。

譲渡所得の確定申告について、さらに詳しくはこちらをご覧ください。

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