不動産売却（譲渡所得）税金計算シミュレーション

不動産（主に自宅の建物・土地）を売却したときの譲渡所得の税金を計算シミュレーションします。

利用方法

デフォルトでは、建物の減価償却費を考慮せずに計算します。

「減価償却費を考慮して計算」ボタンを押すと、減価償却費を考慮して計算します。

減価償却費を考慮しない場合

入力項目

以下の内容を入力または選択してください。金額欄はすべて、万円単位で入力してください。

売却価格

不動産（建物・土地・マンションなど）の売却価格です。固定資産税・都市計画税の精算金を受領した場合は、売却価格に含めてください。

取得費

今回売却した不動産を取得（購入）したときの費用です。取得費に含まれるものは数多くありますので、細かい内容については「取得費に含まれるもの」を参照してください。

取得費を空欄にした場合には、「売却価格×5%」として自動的に計算します。

売却費用

仲介手数料以外の売却にかかった費用です。売却費用の細かい内容については「売却費用に含まれるもの」を参照してください。

仲介手数料

不動産仲介業者に売却を依頼した場合の仲介手数料です。空欄にした場合には、一般的な下記の方法で計算します。

不動産の売却金額	仲介手数料の上限
400万円超～	（売却金額×3%＋6万円）×消費税10%
200万円超～400万円以下	（売却金額×4%＋2万円）×消費税10%
200万円以下	（売却金額×5%）×消費税10%

用途

どちらかを選択してください。

• 居住用…売却した本人が住んでいた不動産（デフォルトで選択済み）
• 非居住用…それ以外の不動産（賃貸物件、セカンドハウス）

※本ツールは、住宅を売却したときの譲渡所得の計算のみに対応しています。店舗、各種の事業用不動産の売却時の計算には対応しておりません。

所有期間

売却した年の1月1日時点で、購入時からの経過年数を以下から選択してください。

• 5年以下
• 5年超10年以下
• 10年超

たとえば、自宅を2018年7月1日に購入し、2023年8月1日に売却した場合、実際の期間としては5年を経過していますが、2023年1月1日時点では、4年6ヶ月ですので、ここでは「5年以下」を選択します。

計算結果の表示内容

以下の項目を表示します。

• 売却価格　→　入力した金額
• 取得費　　→　入力した金額、または「売却価格×5%」
• 売却費用　→　入力した金額
• 仲介手数料　→　入力した金額、または自動計算した金額
• 譲渡益
• 特別控除　→　用途が「居住用」の場合は、3,000万円の特別控除
• 課税譲渡所得
• 所得税
• 住民税
• 所得税と住民税の合計

また、所得税と住民税を求めるための計算式、所得税と住民税の税率を一番下に表示します。

計算した金額については、便宜的に、単位を万円とし、小数点以下第2位を四捨五入し、小数点以下第1位（1,000円単位）までを表示しています。そのため、正確な計算にはならないことがあります。

減価償却費を考慮する場合

「減価償却費を考慮して計算」ボタンを押した場合、減価償却費を考慮して取得費を計算します。

このとき、上のほうの「取得費」の項目の金額は使用しません。

追加の入力項目

追加で、以下の内容を入力または選択してください。金額欄はすべて、万円単位で入力してください。

購入日付

購入した日付を選択してください。

用途が「非居住用（事業用）の場合」、2007年3月31日以前と2007年4月1日以降で減価償却費の計算方法が異なりますが、本ツールでは、2007年4月1日以降の計算のみに対応しています。2007年3月31日以前の日付を選択した場合、正確な計算にはなりませんので、ご了承ください。

建物代金

建物の購入代金です。

マンションの場合は、マンションの購入価格を、建物と土地に分けてください。

土地代金

土地の購入代金です。

建物構造

以下から選択してください。

• 木造
• 木造モルタル
• （鉄骨）鉄筋コンクリート
• 軽量鉄骨（3mm以下）
• 軽量鉄骨（3mm超4mm以下）

購入経費

建物と土地の購入に要した費用の合計です。細かい内容については「取得費に含まれるもの」を参照してください。

売却日付

売却した日付を選択してください。

計算結果の追加の表示内容

下記の内容を追加で表示します。

• 建物代金　→　入力した金額
• 償却率　→　建物構造に応じた値
• 経過年数　→　購入から売却までの年数。６か月以上の端数は１年とし、６か月未満の端数は切り捨て
• 減価償却費　→　自動計算した金額
• 土地代金　→　入力した金額
• 購入経費　→　入力した金額

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算方法を簡単に記載します。より詳しい内容は、こちらをご覧ください。

不動産の譲渡所得は、次のように計算します。

売却価格（譲渡価額）

正確には「譲渡価額」と記され、不動産を売却して得た金額です。売却時に固定資産税・都市計画税の精算金として受領した金額も含まれます。

取得費

「取得費」は、次のように計算します。

取得費に含まれるもの

取得費には次の費用が含まれます。

• 不動産本体の購入費用
• 仲介手数料
• 税金、登記費用
• 住宅ローン関連費用
• 収入印紙代
• 固定資産税精算金
• 造成費用
• 測量費用
• 立退料
• 訴訟費用
• 建物の購入代金・取壊しの費用
• 違約金

取得費に含まれないもの

次のものは取得費に含まれません。

• 住宅ローンの利息、保証料（居住開始以降）
• 団体信用生命保険料（居住開始以降）
• 火災保険料
• 引っ越し費用
• 光熱費

減価償却費

建物は時間が経過すると経年劣化により価値が減少しますので、減価償却費を計算して取得費より差し引きます。

建物の減価償却費は原則的に「定額法」で計算します。「定額法」とは、毎年一定額の減価償却費を計上する方法です。

非事業用の建物

事業用の建物

※事業用では、2007年3月31日以前と2007年4月1日以降で減価償却費の計算方法が異なります。本ツールでは、2007年4月1日以降の減価償却費の計算のみに対応しています。

法定耐用年数による償却率は、省令によって次の通りに定められています。

	非事業用(※1) （自宅など）		事業用 （賃貸の居住用物件など）
建物の構造	耐用年数	償却率	耐用年数	償却率
木造	33年	0.031	22年	0.046
木骨モルタル	30年	0.034	20年	0.050
鉄筋コンクリート	70年	0.015	47年	0.022
軽量鉄骨(3mm以下)	28年	0.036	19年	0.053
軽量鉄骨(3mm超4mm以下)	41年	0.025	27年	0.038

※1　非事業用の建物（居住用建物）の耐用年数は、事業用の建物の1.5倍で計算されます。

売却費用

正確には「譲渡費用」と記され、不動産を売却する際にかかった費用です。

売却費用に含まれるもの

売却費用には次の費用が含まれます。

• 仲介手数料
• 収入印紙代
• 測量費用
• 建物の取壊し費用
• 立退料
• 違約金
• 広告料

売却費用に含まれないもの

次のものは売却費用に含まれません。

• 抵当権抹消費用
• 修繕費、清掃代
• 税理士費用
• 引越し費用
• 固定資産税

計算の前提

譲渡所得の税率、減価償却の償却率について

譲渡所得の所得税・住民税の税率、および減価償却の償却率については、2023年（2022年度）の確定申告での値を利用しています。

各種入力項目と計算について

• 基本的には、日本国内にある自己の居住用の不動産（マイホーム）の売却を前提としています。非居住用の場合にも一応対応していますが、一部考慮されていない内容もあります。
• 3,000万円の特別控除の特例について、他の特例の適用を受けておらず、適用可能である前提として計算しています。
• 10年超所有時の軽減税率の特例について、他の特例の適用を受けておらず、適用可能である前提として計算しています。
• 減価償却費の計算は住宅のみに対応しています。店舗、その他事業用不動産の計算には対応しておりません。
• 建物構造については、国税庁作成の冊子「譲渡所得の申告のしかた」に掲載されている、建物構造のみに対応しています。
• 非居住用の場合、減価償却費の計算は2007年4月1日以降のみに対応しています。

利用上の注意点

本ツールは、2023年（2022年度）の確定申告時点での税制に基づいて計算しています。

また、本ツールは、自己の居住用の不動産を売却したときの譲渡所得を概算する目的を想定しています。

本ツールでは、計算結果をわかりやすく示すために、単位を万円としており、正確な計算には対応しておりません。正確な計算は、別途、ご自身で行うか税理士にご依頼ください。

本ツールを利用して、不利益や損害等が発生したとしても、当社は一切の責任を負いませんので、ご了承ください。
不動産売却時の譲渡所得についての質問は、お住まいの住所地を管轄する税務署にお問い合わせください。